文/北京进深 林振兴
龙湖宸翰开盘当日，却被隔壁地块抢走了风头。
它东侧的093地块，暗潮汹涌，股东即将生变。
当晚，一家上市房企，站了出来。
大龙地产官宣，控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司（简称“大龙有限”）拟收购顺义新城发展持有的城竺房地产60%股权。
城竺房地产是093地块的项目公司，它最初由顺义新城发展和北京天竺房地产分别持股99%和1%。
如若完成收购，城竺房地产将由大龙有限、顺义新城发展、北京天竺房地产，分别持股60%、39%、1%。
大龙有限由上市公司大龙地产（600159.SH）和大龙顺发，分别持股93.3047%和6.6953%。
有意思的是，大龙地产和原二股东天竺房地产还有血缘关系，它们有一个共同的实际控制人——大龙控股。再继续穿透，背后是顺义国资委。
另外，原大股东顺义新城发展背后也是由顺义国资委100%持股。
也就是说，这笔收购背后，更像是顺义国资“左右手互倒”。
目前，大龙地产并未透露收购价，但能确定的是它在手的现金不到3亿元。
虽然收购未最终落地，却让这家蚊型房企一连几天股价涨停。
直至官宣收购的次日，大龙地产股价出现了下跌。
01
对于收购原因，大龙地产美其名曰，为补充项目储备，提升主营业务持续经营能力。
的确，大龙地产土储和项目均“告急”。
上半年，它仅持有内蒙古满洲里的一宗待开发土地，待开发土地的面积为151,236.20平方米。
地产开发投资方面，大龙地产在上半年也只投资广东中山的裕龙臻曦苑项目，在建建筑面积54390.53平方米，累计投资金额为1000万元。
大龙地产（600159.SH），前身为内蒙古宁城老窖生物科技，于1998年在沪成功上市。
转折点是在2005年，重组后该公司的主营业务转为房地产开发和建筑施工，并先后在北京顺义、广东中山、内蒙古满洲里，累计开发400余万平方米项目。
截至2025年6月底，大龙地产的营收为3.12亿元，去年同期为3.45亿元，降幅为9.53%。
去年6月底，大龙地产净利润亏损1179.28万元；今年上半年，虽未扭亏，但净亏损缩窄至959.9万元。
经营活动产生的现金流量净额从去年6月底的-9520.20万元，下降至今年6月底的-1.19亿元。之所以该指标下降，是因为收到应收工程款与去年同期相比大幅减少。
同期，大龙地产的现金及现金等价物余额从2024年6月底的3.55亿元下降至2025年6月底的2.82亿元。
但大龙地产有一个“好爸爸”。
2022年12月底，大龙地产及控股子公司向控股股东申请最高额借款2亿元；
2023年3月，孙公司中山市大龙嘉盛房地产向控股股东借款5000万元，借款期限为三年；2025年3月23日，中山嘉盛偿还该笔借款。本报告期内，该笔借款产生借款利息费用化金额36.6万元(借款年利率3.10%)。
大龙地产左手是地产开发，右手是建筑施工。
其中，地产开发业务于上半年共计实现销售金额7325.75万元，销售面积7185.96平方米；实现结转收入金额9,870.80万元，结转面积10,531.27平方米，报告期末待结转面积391.07平方米。
分区域和项目来看，上半年，北京顺义东楼广场销售金额为791.6万元；广东中山裕龙君悦、裕龙君汇、裕龙皓泽苑销售金额分别为3664万元、784万元、2040万元；内蒙古满洲里裕龙园区销售金额为46.15万元。
此外，报告期内，建筑施工类重要在施项目4项，在施面积27.07万平方米；竣工项目4项，竣工金额170.42万元；新签约项目14项，签约金额8,324.53万元。
建筑施工业务，由控股子公司北京大龙顺发建筑工程有限公司（简称“大龙顺发”）承担。
去年7月，大龙顺发与浙商银行北京分行开展线上供应链融资业务，由中企云链股份有限公司作为在线融资平台，三方签订最高额为10,000万元的合作协议，合作协议期限为1年。
02
东风商场的两块住宅用地，是顺义今年最好的地，没有之一。为啥这样说？
它的位置是真香，在顺义老城核心板块，属于王者地块，到顺义地铁站的直线距离不到500米。
另外，交通规划也是一大亮点。出让文件中提到，鼓励SY00-0201-116地块（商业地块）与轨道交通15号线连通。
还有消息称，R4号线将来会北延，北延后很可能会拥有两条地铁。未来出地铁直接逛商场，简直爽歪了。
再来看看两块地的综合素质：
093、096地块为居住用地，空积率1.8，限高54米，局部60米；
其中093地块用地规模3.62万㎡，地上建筑规模6.52万㎡；096地块用地规模3.6万㎡，地上建筑规模6.47万㎡。
地虽好，但却没人抢，最终顺义东风地块被区属国企包了。2月26日，顺义新城发展和北京天竺房地产以26亿元底价摘得，楼面价约2万元/㎡。
眼下，096地块的龙湖宸翰，率先出战。
9月24日，龙湖宸翰开盘，官宣海报的销售数字是8.6亿元。
按照预售证下28.58亿元货值计算，去化率大约30%。
样板间才开放三四天，这个成绩已经相当不错了。龙湖在顺义的口碑还是不错的，据说有不少客户在样板间没开之前就已经认筹了。
项目规划17栋5F-17F洋房 小高层住宅，9月13日取得预售许可证，共551套房源，拟售均价4.02万-4.57万元/㎡。
主推97/118/138/165㎡四种户型。
03
实际上，龙湖宸翰也经历了股东生变。
项目开发主体为北京兴竺房地产开发有限公司，3月19日成立，注册资本13亿元。
6月底，完成投资人变更，目前股权结构为：申万宏源和远东宏信合计持股70%；顺义新城发展持股29.7%；北京天竺房地产持股0.3%。
新股东入局的同时，龙湖龙智造宣布，成功签约北京顺义区东风商场SY00-0201-096住宅地块，为该项目提供代建代销服务。
吸取了御湖境的开发经验，龙湖宸翰加码了“好房子”全套配置，1万平米中心景观花园，架空层、风雨连廊、邻里中心一应俱全。
此外，宸翰阳台做到了多种形式。北边是挑空平台，南向通面宽的阳台有三种：
1、顺义首次出现的花池，面积全赠送；
2、花池内嵌的阳台报规是开敞阳台，送一半面积。
3、另外两段报规是挑空平台，可做封闭处理，但面积全赠送。
而北边用挑空平台代替了常见的设备平台，同样不计面积，设备平台进深一般在1米左右，宽的能做到1米2，但挑空平台的进深普遍是1米8。
这三种阳台，足以让宸翰的实用率再突破一个新高度。
而宸翰隔壁093地块，也是交由龙湖代建。
这个板块是龙湖的主场，御湖境一、二期合共千套房套，2023年初入市，目前基本售罄，成交均价4.4万/平米，堪称顺义主城区的标杆产品。
大龙地产将项目代建交由龙湖，也是明智之举。
龙湖目前在北京市场代建做得风生水起。
除了顺义宸翰和093地块项目，它还为河北民企在昌平新城东区二期CP00-1101-0033、0036地块，提供项目建造管理服务。
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